↑点击上方关注
澳彩带你收集美国财富的智慧
最近几周，荷兰首都住宅房地产市场的清盘率进一步下降。周四的初步清盘率数据表明，房地产市场的调整有所缓解，清盘率已从五年高位回落。
据统计，周五全省省会城市初步清盘率为58.5%，低于前一周的55%（2020年4月以来最低，之后有所回升） . 修正为 53.2%)。
澳大利亚金融评论（AFR）在最近的一篇文章中评论说，虽然墨尔本和悉尼的待售房屋短缺促使买家提高要价，并结束了过去几年困扰卖家的“错过焦虑”年（FOMO，害怕出局）”。此外，40年来最大的房地产市场调整正在选择性上演，并非所有地方都会受到影响。这体现在不同地区的楼价涨跌中，不同的户型也会有不同的结果。.
该报告引用了澳大利亚北部房地产交易的一个例子。就在上周末，这栋带阳台的三房一卫的房子在两个竞争对手的竞标下终于以13美元6.50,000美元的价格售出。交易价格，的经纪人Touma表示，最终价格较此前最高价高出30.8%。
房地产基本面依然强劲
在伦敦，初步清盘率为 57.5%——基于该市 610 场预定拍卖中迄今为止公布的 487 场拍卖结果——比前一周的 52.5% 上升了 5 个百分点，后来修改为 49.9%。
与澳大利亚一样，澳大利亚的预定拍卖数量有所增加，初步清盘率为 59.4%，低于前一周的 56.8%。
结果，用澳大利亚房地产大亨蒂姆（右图）的话来说，美国将迎来“我职业生涯中最大的房地产繁荣”。
澳大利亚房地产大亨蒂姆
《澳洲人报》近日采访了房地产界的大佬。
由于利率上升，通缩放缓，业内人士普遍认为，到2022年底，美国房价可能上涨10%至15%。但从那时起，蒂姆和他的同行预计美国房地产市场将重回美好时光，因为住房存量不足以及由于移民减少而导致卖家需求增加。
另一位房地产行业资深人士 Max Beck 经历了 1970 年代的个人贷款危机。当时，他工作的一家澳大利亚小型建筑企业破产了。他说，随着“潮水退去”，更多的建筑公司可能会倒闭，而那些借了很多钱订购土地来建造房产的开发商可能会失去资产。
，照片/乔希
由于成本混乱地产大亨3，项目被迫推迟，公寓和别墅的销售时间将比以往任何时候都长。但 的看法是：在失业率没有上升的情况下，房地产市场的基本面依然强劲。住房需求将超过供应。
“如果我今天想拥有一处房产，我可能会选择住宅物业，”他说。
当前行业的“三重主题”
一些知名房地产开发商在接受《澳大利亚人报》专访时表示，当今房地产行业出现了三个重要主题。一是从现在到月底，楼价可能会上涨；二是房地产租赁市场依然强劲；三是建设成本要么反弹，要么（行业）完全停工。
当移民再次下降时，他们预计随着对住房和公寓供应减少的需求飙升，房地产热潮将回归。而在那之前，仍然是如何“坚持”的问题。
新加坡最大的建筑商因其财务问题而成为头条新闻，而著名的建筑商，如 Homes 等在过去一年中纷纷倒闭。整个行业的产量收紧，材料成本上升。与此同时，购房者面临更高的生活成本和不断上升的利率。
是的，房价会因此下跌。
“在过去几年下跌 40% 之后，去年价格可能会上涨 10% 到 15%，”蒂姆说。
“因此，如果你想获得 25% 的住房增长，那么你的期望太高了，结果很可能是萧条。”
与此同时，租赁市场一直强劲，由于缺乏新供应和租户之间的激烈竞争推高了租金。
蒂姆还强调，“在我的职业生涯中，租金从来没有像今天这样下降过，降幅在 10% 到 20% 之间。（对投资者而言）这种增长包括利率上升的诱因。”
东西海岸的“冰与火”
《澳大利亚人报》指出，值得一提的是，尽管澳大利亚和墨尔本等城市的房价出现下滑，但仍有部分州/领地在住宅房地产市场表现良好。
例如，在澳大利亚，保罗的房地产公司 Group 仍然停留在多伦多公寓市场，但取得了成功。他对自己对房地产行业的了解有些惊讶。
“当大多数媒体都看空房价时，澳大利亚与西方根本没有任何关系，”他说。“我们处于一个完全不同的市场阶段。”
澳大利亚房地产大亨保罗，照片/Colin Murty
“所有通常的数据和事实都表明，新西兰是一个完全不同的市场，供应严重不足，负担得起，比北部更实惠，但（当地）平均收入更高，但租金严重过剩租金上涨了。”
保罗表示，该公司在多伦多正在开发价值高达 10 亿美元的豪华公寓项目，目前在建的约 7 亿美元公寓项目中有 95% 已在过去三年内售罄。
“大部分在我们复工前就卖掉了，而且几乎都是给当地儿童潮的自住者。不仅是我们的项目，市场上几乎没有供应。”
“我们最近完成了一项评估，在今年关闭之前，（公寓）现在每单位下降了 100,000 至 300,000 美元（或 10% 至 20%）。”
“一些卖家在成交前支付了高达 50 万美元的价格，而一些支付 100 万美元购买汽车的卖家现在价值 150 万欧元。”
澳大利亚亿万富翁、房地产和代理公司首席执行官保罗的公司集团也在墨尔本郊区开发住宅新村，在距离 CBD 约 20 公里的不同地点有四个项目。
保罗，照片/
“我们可能平均每月转移 20 块农田，让人们自己开发（房屋），”保罗说。“销售仍然相当稳定。毫无疑问，这是我们见过的最稳定的需求。”
“这并不一定意味着收益率正在下降。但你所听到的是，价格上涨至少与我们的成本削减一致。”
“利率上升等一些典型影响可能对我们的影响较小。要在伦敦和渥太华买到便宜的房子，你可能会去相对偏远的地方。但是在悉尼，可以选择离县城很近的地方。，有很多合适的农田。”
地产大亨“观望”
说，在其他地区，买家在出售别墅或公寓时需要重新评估要价，因为交易周期要长得多。
“买家和买家之间存在不匹配，特别是一些商店确实需要调整他们的预期。看到过去几年房价下跌后，他们可能会产生错觉。”
“当收盘周期延长时，买家需要进行调整，（买卖双方）的差距可以缩小。”
“在这个时代，您必须更好地经营您的房地产开发业务。人们可能会谈论政府的帮助，但您必须满足市场需求，而这反过来又涉及更好地经营您的业务。”
表示，占上风的房地产开发商是那些已经拥有地块、杠杆率不高、有能力持有它们以等待卖家需求回升的开发商。
“在价格达到我们满意的水平并且预售率达到 70% 之前，我们不会复工。这就是我们在艰难的市场中生存的原因。”
他的家族企业在北黄金海岸计划了一个价值 3 亿美元的裙房项目，包括 175 套一居室、三居室、两居室和三居室或三居室公寓。
表示，他很乐意等到卖家需求强劲后再建设该项目。他担心，目前，黄金海岸大约一半的计划中的项目已经悄悄推迟了复工计划。
Tim 的同名公司计划在滑水天堂附近的 Budds Beach 开发一个价值 17.5 亿美元的项目（上图），其中包括三个住宅裙楼。他说，由于建设成本高得离谱，该项目被推迟了。
“我觉得在过去的 12 个月里有很多招标都不会进行 [由于成本上升]，而且未来开发项目的管道已经枯竭，”他说。
为此，他们很快就会再次非常渴望工作并且在价格上更具竞争力，这是需要的。我们只需要为每个人找到合适的平衡点。"
蒂姆已经宣布或寻求批准 2022 年西海岸的一些新项目。但他承认，他在去年早些时候订购了该包裹，最近几个月交易有所缓解。
蒂姆接管了他在澳大利亚自己的农田上的一个项目地产大亨3，该项目以前是由公司建造的。他现在和 一样，更专注于“建造出租”市场，由于租房者的需求依然强劲，该市场推高了租金。
“这是一种反周期的方法。租赁市场上有很多人。所以我们真的在推动市场。我只是还没有看到基本面，它不会在一夜之间改变。”
“创造（租赁）繁荣的不是移民，而是真正的海外繁荣。当边境重新开放，更多人来到这里时，将会出现更大的繁荣，”他说。
利率可能没有预期的那么高
美国广播公司（ABC）网站财经栏目近日发表评论，强调美国非常容易受到通胀导致的经济下滑的影响。在英国，很多家庭在整个贷款期间都采用固定贷款利率，而英国的抵押贷款利率是浮动的，虽然是固定利率抵押贷款，但期限相对较短。
为此，与许多其他国家相比，利率变化对美国家庭的直接影响更大。再加上主要与房地产有关的债务，专家吹捧的激进通胀率将对家庭支出造成严重打击，这导致法国经济下降 60%，并有可能使经济陷入深度衰退。
ABC 文章认为，那将是一场灾难。这将促使英格兰银行降息。事实上，大约两周前，货币市场开始对利率的未来进行彻底的重新评估，并开始削减利率。
文章称，许多经济学家、专家，甚至全球央行还没有把握住信号，他们只执着于一件事：消除滞胀。
这让英格兰银行及其同类银行有两个选择：现在开始放缓通胀，或者让经济陷入衰退并被迫在今年开始加息。
目前的预测是，美国官方利率可能会在今年年中达到 3.5%。就在几周前，货币市场预计官方利率将在今年年中超过 4%。
