“保交楼、保民生、保稳定”，银监会对“停贷事件”的明确回应，给买了烂尾楼的业主吃了一颗“定心丸”。
在这起影响全国的“强制停贷”事件中，涉案烂尾楼之所以烂尾，与开发商挪用预售监管资金密切相关。也就是说，“停贷事件”中更值得反思的是背后的制度问题。3354当今中国的预售制度存在哪些问题？预售制度该不该取消？如何完善目前的预售制度？
“停贷事件”的背后，是否应该取消预售成为业内争议的焦点。资料图片
争议再起：
是时候取消预售制度了吗？
预售制度，全称商品房预售制度，最早起源于香港，当时也叫“卖楼花”。1994年随着《城市房地产管理法》的引入正式引入内地。在接下来的二十年里，对国内房地产市场的快速稳定发展起到了至关重要的作用。
我国商品房预售制度诞生于一个特殊的时代，是我国商品房市场化改革的重要设计之一。刚开始的时候，情况是住房短缺。预售制度拓宽了开发商的资金来源，加快了资金和土地的周转，提高了商品房的供应效率，对房地产市场的发展起到了积极的促进作用。
“预售制度促进了房地产开发资金的落地和开发速度，但也助长了房地产开发资金的不合理使用。尤其是当房地产已经从高增长、高房价的时代转变为低增长、负增长、低房价甚至探索的时代，预售制度的所有问题都暴露出来了。最关键的是开发商资金断裂，导致楼盘烂尾，不能按时交付。”中国城市经济专家委员会副主任宋定如说。
\"预售制度不等于烂尾楼.\"广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李说：“不能因为房子交付不了，就把责任全推给预售制度。试想，如果申请商品房预售的两个门槛能在封顶前达到——，房贷就永远发不出来了；预售资金全部进入监管账户并按规定支取，不会被挪用。那没问题。”
“在目前的环境下，我们无法直接取消预售制度。”中原地产首席分析师张大伟也认为：“如果直接取消预售制度，至少在很长一段时间内，楼市供应量会急剧减少，造成短期供不应求，进而导致房价快速上涨。”
此外，多位业内人士也对新京报记者表示，短期内，立即取消预售制度不太现实，因为目前房企资金紧张，取消预售制度会增加房企压力，难以保证其他项目顺利交付。长期来看，如果逐步取消商品房预售制度，实现现房销售，可以减少房企承诺过多、住房质量差的问题，也可以降低房企的杠杆。
他山之石：
“在大楼交付之前，不需要每月付款”
既然预售制度短期内有存在的必要，那么目前的预售制度存在哪些问题？如何改善？
其实关于预售制度的讨论，并不是在业主“强制停贷”之后才出现的。今年“两会”期间，预售制度成为房地产领域的热点问题。
在今年\"两会\"期间，为完善现行的预售制度，全国人大代表，江西省住房和城乡建设厅厅长吕天喜建议，调整购房付款方式，使现行的购房人\"一次性全额付款\"模式与监管部门拨付的预售资金相适应
CPPCC委员、南通大学校长石卫东也向CPPCC十三届五次会议提交了议案。石卫东建议，加强对期房销售的监管，由住建部门在银行或第三方托管机构设立专门监管账户，管理期房销售保证金，逐步取消分区域拍卖制度。
这些建议的核心点是：第一，按照工程进度分期付款给开发商；第二，政府是设立专门监管基金账户的主体。
这样的建议也有实际操作案例。在最早实行预售制度的香港，防止烂尾楼出现的核心机制是“分期信托账户”。在香港，除了直接付给开发商的5%定金，其余首付都是付给开发商律师楼的信托账户。开发商需要向建筑商支付费用，完成一定流程，取得建筑师证书后，才能申请从信托账户收回建设费。
不仅如此，在香港买期房时，“交房前不需要月供”，即交房前不需要办理按揭和月供。也就是说，交房前银行不会介入房贷业务，只有在交房前，购房者才需要去银行办理房贷。
问题的关键在于：
加强量化监管，推进预售资金账户透明化。
事实上，“按工程进度分期付款”在各地预售制度的实践中已经明确。比如石家庄、青岛、天津、厦门、Xi安都有预售资金提取节点的规定。以石家庄为例。竣工层数达到三分之一时，开发商可以提取预售款的20%，主体结构封顶时提取50%，100%直至备案竣工验收。
虽然实行了按工程进度向开发商提供分期付款，但仍有违规贷款的情况，暴露出问题。李指出：“有制度，就是不执行，或者有时执行，有时不执行，或者执行不到位。这才是问题的关键。”
对此，“停贷事件”后，Xi率先加强了预售资金监管，也是“停贷事件”后首个出台完善预售制度的省会城市。7月14日，为防止商品房延期交付，Xi住建局等五部门率先发布《关于加强期房销售监管并逐步取消期房制度的提案》。新京报记者注意到，Xi安新政有三个关键量化点：一是停工1个月以上的项目，要及时上报辖区住建部门；二是各辖区住建部门每月至少与监管行对账一次；三是在商品房工程主体结构竣工验收前，对累计使用情况进行重点监管。
资金不得超过总额的50%。
此外，西安的通知还规定，对于商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。
西安这种“可量化”的监管规定和明确责任后果的做法，或许将成为其他城市后续完善预售监管制度的重要参考。
除了加强监管外，推进预售资金账户透明化也刻不容缓。对此，杭州率先在2021年推出商品房预售资金监管账户查询功能，购房人通过楼盘名和预售证号即可查询、核对相应的商品房预售资金监管账户信息，通过此举措，购房者可以明确得知购房款是否顺利进入了监管账户。
另外，厦门也在积极尝试从技术层面进行升级，比如引入智能管理系统对预售资金账户实施动态监管。今年4月，厦门率先宣布启用商品房预售资金监管智能管理系统。该系统可根据《商品房买卖合同》及房产项下资金匹配情况进行自动对账，智能识别每个单元项下预售资金是否已足额、及时进入专用账户，还可智能审核商品房买卖合同登记备案阶段首付款预售资金监管落实情况。
上述杭州、厦门的做法都旨在推进预售资金监管账户的透明化，让预售资金不仅受到政府的监管，也受到社会大众的监督。
新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 李铭
